中华人民共和国政府和克罗地亚共和国政府海运协定

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房屋买卖中延期办理产权证违约责任的承担

宋晓锋


　　吕某买房10年之久，售房人却未为其办理产权证，原因何在？售房人拒绝办证的理由能否成立？办证请求权是否适用诉讼时效？逾期办证的违约金该如何计算？

1. 案情简介

　　1999年8月15日，吕某与北京市民政局住宅合作社（以下简称合作社）签订《房屋销售合同》，约定吕某购买合作社建设的位于昌平区沙河镇民园小区一套房屋，房屋总价款为100073元，双方在房屋交付后九十天内到房屋交易部门办理契约过户手续并申领房地产权属证件等内容。吕某按约定支付首付款30022元，其余房款以银行按揭方式支付。合作社于2000年5月12日向吕某出具了收到总房款的收据。2000年10月20日，吕某办理了入住手续。但至今合作社仍未给吕某办理房屋产权过户手续。2009年9月，吕某将合作社诉至法院，要求合作社继续履行合同，办理过户手续；支付逾期办理房屋过户手续的违约金59555.9元。
　　合作社答辩称：吕某至今未将所欠房款结清，有（2009）一中初字第9771号民事调解书为证。违约的是吕某，不是合作社；未办理房屋产权过户手续，是原告自己造成的，并且因其拖欠贷款曾在2002年10月13日给物业写信同意由原来的物业收回房屋过户；吕某拖欠房款，至今未还清，因吕某还不起房款，有退房打算，怕合作社找他索要房款，从未找被告要求办理房屋过户手续。

2.裁判要点

　　一审法院认为：原被告签订的《房屋销售合同》合法有效；原告未按期偿还银行借款，是导致被告代其偿还后发生追偿纠纷的原因，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立，本院不予支持；鉴于双方有关追偿借款的纠纷现已通过诉讼解决，故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的要求，本院予以支持。故判决，被告于北京市民政局住宅合作社于本判决生效后三十日内协助原告吕某办理房屋所有权登记；驳回原告的其他诉讼请求。

3.评析意见

　　3.1吕某已履行了购房人的主要义务，合作社以代吕某偿还银行借款为由拒不协助吕某办理产权证的抗辩理由不应成立。

　　抗辩权，是指对抗请求权的权利，抗辩权以法律规定的抗辩事由为依据，以对方当事人请求权的存在和有效为前提，这一权利的行使可以造成对方请求权的消灭或者使其效力延期发生。
　　抗辩权有以下特征：（一）其行使以请求权的行使为前提，没有请求权的行使，抗辩权自无必要行使。（二）抗辩权只能由法律明确规定而产生，约定的抗辩事由只能产生合同的权利，而不是抗辩权。（三）抗辩权为私权，否行使完全由当事人来决定，不主动援引者视为放弃；法官不得主动依职权审查抗辩权是否存在。（四）抗辩权的行使有一定的期限限制，该期限要么由法律规定，要么推定为合理期限，但抗辩权没有自己独立的行使期间，因为抗辩权是依附于请求权而发生的，如果对方请求权合法成立，则抗辩权也就合法成立，如果对方的请求权不合法，则抗辩权也无必要行使。
　　本案系房屋买卖合同纠纷，吕某作为购房人的主要义务是及时足额支付房款。本案中，吕某已及时向合作社支付了首付款，并且通过银行按揭贷款也将剩余房款支付给了合作社，吕某依约履行了买方人的主要义务。关于吕某因种种原因未及时偿还银行借款，合作社作为担保人为吕某偿还银行借款，这属于担保追偿纠纷，这与本案属于不同的法律关系，并且合作社就代吕某偿还借款事宜已诉至法院并经法院调解结案，其作为担保人的权益已得到保护，合作社以宫某不偿还其作为担保人代为偿还的款项为由拒不履行其作为售房人的主要义务，拒不协助吕某办理产权，没有任何依据，其抗辩理由不能成立。
　　一审法院认为“原告未按期偿还银行借款，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立。”是错误的。一审法院混淆了买卖合同纠纷与担保追偿权纠纷两种法律关系，错误的理解了抗辩权的性质及使用条件，从而错误的认定了合作社的抗辩理由。

　　3.2合作社未按约定协助吕某办理产权证违反合同的主要义务构成违约，应承担延期办理产权证的违约责任

　　合作社作为售房人的主要义务是交付房屋、协助办理过户手续。本案中，吕某及时足额支付了房款，合作社也应该全面履行合同，及时交付房屋、协助办理过户手续。但在吕某支付房款后的长达10年的时间里，合作社未曾履行其办证义务。
　　根据《合同法》及双方签订的《《房屋销售合同》，合作社的行为已构成违约，应当承担违约责任，应尽快协助吕某办理涉案房屋的房屋所有权登记，并且应向吕某支付逾期办理产权证的违约金。一审法院不支持吕某要求合作社支付逾期办理产权证的违约金的诉求是错误的。

　　3.3关于办理产权证的请求权是否适用诉讼时效

　　吕某于1999年买房，10年后才请求办理产权证，吕某的办证请求权是否适用两年的诉讼时效呢？
　　关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见： 第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。
　　最高人民法院民一庭倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
　　本案中，合作社于2000年10月20日将涉案房屋交付，吕某已实现对房屋的占有，吕某请求合作社办理房屋所有权登记的请求权已具有了物权的性质，不适用诉讼时效分规定。

　　3.4关于延期办理产权证违约金诉讼时效的起算
　　吕某购买合作社房屋，合作社虽向吕某交付房屋，但没有及时办理产权证，违反了合同的主要义务，应当承担支付违约金责任。违约金是一种债权请求权，适用诉讼时效没有异议。但延期办理产权证违约金应从何时起算呢？
　　诉讼时效期间的起算是指什么时候开始计算诉讼时效。《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。”这一规定比较原则，司法实践中，民事案件千差万别，具体到个案，其时效起算点也不相同，也比较难把握。
　　关于延期办理产权证违约金应从何时起算有两种代表观点：一种观点认为延期办理产权证的行为是持续性的，诉讼时效的起算应该从售房人履行完毕自己的办证义务后开始，在这之前，权利人虽然知道自己的权利受到侵害，但不知道权利受害的范围和程度，向法院要求保护的范围无法明确，自然不应开始计算诉讼时效；另一种观点认为违约金请求权的诉讼时效为2年，违约金的基数是分时、分段的，是违约行为发生后每天产生一个违约金，每天产生的违约金就有一个违约金请求权，每天违约金的数额是可以计算的，违约金是各天相加得出的总额，自购房人起诉之日起倒退2年违约金的诉讼时效已过期，购房人丧失了对该部分的违约金胜诉权。
　　笔者认为，房地产开发商在房屋买卖中处于强势地位，为了保护购房人权益，开发商逾期延期办理产权证违约金的诉讼时效应于房地产开发商履行办证义务后开始计算，而不是分段计算。

　　3.5关于延期办理产权证违约金的截止日期
　　在办理产权证过程中，出卖人的义务首先是办理大产权证，这是买房人办理分户小产权的前提；其次出卖人只负有协助义务。办理产权证是双方当事人的共同义务，出卖人与买房人都无法单方完成。在实践中，导致逾期办理产权证的原因很多，如行政机关的原因，出卖人的原因，买房人的原因等。产权证何时能办理下来，不是出卖人所能左右的。
　　售房人是否履行办证义务的标准为是否将办理房屋所有权证所需的材料报送有关部门，只要出卖人在约定或法定期限内提交办证所需材料，且其所提交的资料已经具备了办证条件，就可以认为办证义务履行完毕，不应在承担违约责任。
　　本案中，合作社并未将办理产权证所需要的材料提交给有关部门，延期办理产权证的违约金的截止日期应为合作社履行了报送办理房产证所有权所需的材料之日。

作者简介：宋晓锋，男，河北定州人，河北经贸大学管理学学士，辽宁大学法律硕士，现系北京市丹宁律师事务所律师。
主要业务领域：房地产、公司法务、刑事辩护、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁。
湖北省人大常委会


湖北省盐业管理条例


（2003年4月2日湖北省第十届人民代表大会常务委员会第二次会议通过 2003年4月2日湖北省人民代表大会常务委员会公告第31号公布）



第一章 总则

第一条 为了规范盐业市场管理，保护和合理开发利用盐资源，保证食盐专营，保护公民身体健康，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 在本省行政区域内从事盐资源开发和盐产品生产、加工、储存、运输、购销等活动，必须遵守本条例。

第三条 本条例所称盐产品，是指氯化钠含量50％以上的盐制品（含固体盐、液体盐），包括食盐和纯碱、烧碱用盐以及其他用盐。

食盐实行加碘供应，专营管理；纯碱、烧碱用盐实行监督管理；其他用盐实行统一经营管理。

第四条 省人民政府授权的盐业行政主管机构负责全省的盐业管理工作；县级以上盐业行政主管机构负责本行政区域内的盐业管理工作；省盐业行政主管机构的直属分支机构负责省盐业行政主管机构指定区域内的盐业管理工作。

食品卫生行政部门依法负责食盐卫生监督管理工作。

第五条 各级人民政府以及有关部门应当加强对盐业资源的保护和管理，支持、鼓励盐业生产科学研究和先进技术的推广应用，提高盐业生产的效益。

第二章 盐资源管理

第六条 开发盐资源，必须遵守国家有关矿产资源开发管理、土地管理、环境保护等方面的法律、法规，坚持统筹规划、合理布局、有计划开发的原则，并做好地质灾害的防治工作。

禁止任何单位和个人违法开采盐资源。

第七条 开发盐资源，开办制盐企业，必须经省盐业行政主管机构审查同意，报省人民政府批准，并依法向国土资源、税务、工商行政管理等部门办理相关手续。

第八条 开采盐资源，应当持有省级矿产储量机构评审、认定的储量报告和省盐业行政主管机构审查批准的采区设计文件方可施工。

采区设计文件必须根据充分有效利用盐资源和防止发生地质灾害的原则编制，并根据具体的技术条件和地质状况，确定最深可采层和浅部安全可采层。不得超越采区设计文件规定，擅自扩大或者变更采区范围。

第三章 食盐专营管理

第九条 食盐实行定点生产制度，非食盐定点生产企业不得生产食盐。

食盐定点生产企业由省盐业行政主管机构提出，并取得同级食品卫生行政部门颁发的卫生许可证和国务院盐业主管机构审批的食盐定点生产企业证书。

生产、加工小包装食盐的企业，由省盐业行政主管机构根据质量技术条件择优指定。

第十条 省盐业行政主管机构根据国家核定的食盐定点生产规模、产品质量、市场销路等合理确定和分配食盐生产计划，并加强监督检查。

第十一条 食盐定点生产、加工企业，必须严格按照国家下达的指令性计划组织食盐生产。不得出厂、销售不符合国家质量标准的食盐。

第十二条 食盐包装物和碘盐防伪标志由省盐业行政主管机构指定生产并统一管理。禁止非法制造、运输、储存、买卖、使用食盐包装物和碘盐防伪标志。

第十三条 生产食盐所用的碘剂由省盐业行政主管机构统一管理。碘剂和碘量必须符合国家卫生和质量标准。在食盐中添加任何营养强化剂等，必须经省食品卫生行政部门和省盐业行政主管机构批准。

第十四条 食盐由省盐业行政主管机构按照国家下达的指令性计划分配调拨。

第十五条 经营食盐批发业务的企业，应当经省盐业行政主管机构审查，核发食盐批发许可证，并向当地工商行政管理机关办理企业登记手续。

食盐批发企业按照国家和省下达的计划购进食盐，并只能在规定的销售范围内销售食盐。

第十六条 食盐批发企业根据需要，可以委托商业企业批发小包装食盐，并发给委托凭证。受委托的企业根据委托要求购进食盐，并在指定的区域内销售。

第十七条 经营食盐零售业务的，应当向县级以上盐业行政主管机构申请核发食盐零售许可证，从当地取得食盐批发许可证的企业购进小包装食盐，并在经营场所亮证经营。

第十八条 从事食品、饲料生产加工以及渔业、畜牧业生产的用盐单位和个人，应当从当地取得食盐批发、零售许可证的企业或者个人购买食盐。单位的食堂用盐以及社会餐饮业用盐，应当从当地取得食盐批发、零售许可证的单位购买带有明显标志的封闭小包装食盐。

第十九条 食盐定点生产企业加工调味盐、强化营养盐等品种的食盐，必须纳入其食盐分配调拨计划。非食盐定点生产企业加工调味盐、强化营养盐等品种食盐的，必须从当地取得食盐批发许可证的企业购进食盐。调味盐、强化营养盐等品种食盐，由省盐业行政主管机构指定的企业统一组织销售。

第二十条 禁止下列盐产品作为食盐销售：

（一）液体盐（含天然卤水）；

（二）纯碱、烧碱工业用盐和其他用盐；

（三）不符合国家食盐标准的盐产品；

（四）其他非食盐产品。

省盐业行政主管机构应当建立健全举报查处制度。对违反前款规定的违法行为，盐业行政主管机构应当及时查处，并对举报有功人员进行奖励。

第二十一条 食盐定点生产企业和食盐批发企业应当按照省盐业行政主管机构的规定，确保食盐合理库存，保障市场供应。

第二十二条 食盐的运输实行准运证制度。运输食盐必须持有国务院盐业主管机构或省盐业行政主管机构核发的准运证。

批量食盐的运输必须在国家规定的港、站办理发运业务，其他车站和港口不得办理食盐的发运业务。

第四章 纯碱、烧碱用盐和其他用盐的管理

第二十三条 严禁采用晒制、熬制等落后工艺将井矿盐卤水和工业废液、废渣制成盐产品。

第二十四条 纯碱、烧碱用盐由盐、碱生产企业双方自主选择，签订合同，直接供货和结算。供应纯碱、烧碱用盐和其他用盐的制盐企业，由其根据市场需求自行组织生产，盐碱联合企业按照自用所需的纯碱、烧碱用盐量组织生产。

盐业行政主管机构应当依法对纯碱、烧碱用盐和其他用盐实施监督管理，防止其进入食盐市场。

第二十五条 纯碱、烧碱用盐和其他用盐的包装物，必须按照国家规定印制标识。禁止用无规定标识的包装物包装的盐产品出厂。

第二十六条 其他用盐由省盐业行政主管机构批准设立的盐业批发企业统一经营，其他任何单位和个人不得销售其他用盐。使用其他用盐的单位和个人应当提供其用途、用量，到所在地盐业批发企业购盐。

第二十七条 纯碱、烧碱用盐和其他用盐，必须专盐专用，不得转卖或者挪作他用。因特殊原因确需调剂使用的，应当经盐业行政主管机构审查同意。

第二十八条 省内企业发运的纯碱、烧碱用盐和其他用盐，必须持有省盐业行政主管机构开具的通行证。通行证应当载明运输品种、数量、始发地和到达地，并由到达地盐业行政主管机构查验。

盐业行政主管机构应当为食盐准运证和非食盐通行证的办理、查验提供方便，并不得收取费用。

第五章 法律责任

第二十九条 本条例规定的违法行为，法律法规已有处罚规定的，从其规定；法律法规规定应当由其他行政机关处罚的，由有关行政机关依法查处，但查获的盐产品必须按国家有关罚没财物的规定，由当地盐业行政主管机构处理。

第三十条 违反本条例规定有下列行为之一的，由盐业行政主管机构责令停止违法行为，拆除、没收生产设备、设施，没收违法生产、加工、购进、销售的盐产品和违法所得，可以并处违法生产、加工、购进、销售的盐产品价值一倍以上三倍以下的罚款：

（一）未经批准擅自开采盐资源、开办制盐企业或者未取得食盐批发许可证、零售许可证经营食盐批发或者零售业务的；

（二）采用晒制、熬制等落后工艺将井矿盐卤水和工业废液、废渣制成盐产品的；

（三）将非食盐作为食盐销售的；

（四）不按照规定购进、销售食盐和其他用盐的；

（五）未经批准在食盐中添加营养强化剂等或者擅自生产、加工小包装食盐的；

（六）未经许可将其使用的纯碱、烧碱用盐和其他用盐转卖或者挪作他用的。

有第（三）项违法行为情节严重的，可处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款。

从事食盐批发、零售的单位和个人，违法情节严重的，由盐业行政主管机构吊销其食盐批发许可证、食盐零售许可证。

第三十一条 违反本条例规定有下列行为之一的，由盐业行政主管机构责令停止违法行为，可处以一万元以上三万元以下的罚款：

（一）违法制造、运输、储存、买卖、使用食盐包装物和碘盐防伪标志的；

（二）使用不符合规定的包装物包装盐产品出厂的。

有第（一）项规定的行为的，没收其违法生产、加工设备和食盐包装物、碘盐防伪标志及违法所得。

第三十二条 违反本条例规定有下列行为之一的，由盐业行政主管机构没收违法运输的盐产品，对货主处以违法运输的盐产品价值一倍以上三倍以下的罚款；对承运人处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款；承运人拒绝接受处罚的，盐业行政主管机构可以采取中止其车辆运行的措施：

（一）没有食盐准运证托运或者自运食盐的；

（二）没有通行证托运或者自运纯碱、烧碱用盐或者其他用盐的。

第三十三条 盐业行政主管机构和盐业行政执法人员依法对涉及盐产品的生产、储存、经营场所和运输工具进行检查；对与涉盐违法案件有关的盐产品及生产加工设备、包装物品等违法财物予以查封或者扣押。

对查封、扣押的违法盐产品或者其他违法物品，经调查并在当地有影响的报纸上公告六十日后仍无法查明当事人的，按照无主货物依法收缴。对隐藏、转移、变卖、毁损已被盐业行政主管机构依法查封或者扣押的盐产品及其他违法物品的，由盐业行政主管机构责令停止违法行为，并处以查封或者扣押物品价值一倍以上三倍以下的罚款。

第三十四条 盐业行政主管机构及其工作人员在盐业管理工作中，违法实施行政行为或者不作为的，对其负责人和直接责任人，由所在单位或者主管机关给予行政处分；对他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十五条 本条例自2003年6月1日起施行。