房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持/杨东
作者:法律资料网 时间:2024-07-12 08:13:00 浏览:9092
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杨东律师：房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持
【案例概况】
张某在某房产中介居间下，与李某就本市某区某路小区的房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》，约定详细买卖内容，佣金支付时间为签订买卖合同当日。随后又签订了《上海市房地产买卖合同》，并将相关的证件材料交由房产中介，代为联系银行办理贷款。但后因为国家出台相关房地产调控政策导致张某被限购，无奈买卖双方只能解除合同。房产中介担心张某跳单，以相关证件要挟张某，在报警无效下被迫写《承诺书》：“由于本人限购不能履约，现本人以及亲属承诺不会在某房产中介以外的公司购买该物业。如发现本人以及家人私自成交，则愿意支付成交价2%中介费”。后张某的家属与李某在通过另外房产中介成交了房屋。某房产中介发现后则凭承诺书依法起诉要求支付中介费。
【法院裁决】
法院认为，房产中介以证件要挟张某，在报警无效的情况下张某迫于无奈签下的承诺书，并非其真实意思表示，因此对房产中介的中介费主张不予支持。
【律师分析】
本案主要涉及是《承诺书》效力来确定中介费的支付。上海房地产律师杨东分析认为，之所以房产中介败诉，主要原因就在于《承诺书》是因被胁迫而写的，不是张某真实意思表示。按照法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案而言，张某依法可以请求撤销承诺。另外，如果按照承诺书履行也是有违民事活动所应遵循的平等自愿、诚实信用的基本原则的。
其实，房产中介要求张某签下的《承诺书》，本质上就是防“跳单”的条款，如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，一般是不构成“跳单”违约。
当然，换一个思路，诉讼赢面会更大。房产中介完全可以考虑从另一个角度主张中介费，按照《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中张某与李某在房产中介居间下已经签订了《上海市房地产买卖合同》，居间促成合同成立，居间已成功，依法有权按《佣金确认书》约定在签订买卖合同当日主张中介费。需要提醒的，如果房产中介事前对买卖双方人做一定特别告知（可以参照《上海市房地产买卖合同》特别告知条款），则更能规避自身的风险，诉讼中更为主动，更占上风。
（作者：上海市欣隆律师事务所杨东律师）
【案例概况】
张某在某房产中介居间下，与李某就本市某区某路小区的房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》，约定详细买卖内容，佣金支付时间为签订买卖合同当日。随后又签订了《上海市房地产买卖合同》，并将相关的证件材料交由房产中介，代为联系银行办理贷款。但后因为国家出台相关房地产调控政策导致张某被限购，无奈买卖双方只能解除合同。房产中介担心张某跳单，以相关证件要挟张某，在报警无效下被迫写《承诺书》：“由于本人限购不能履约，现本人以及亲属承诺不会在某房产中介以外的公司购买该物业。如发现本人以及家人私自成交，则愿意支付成交价2%中介费”。后张某的家属与李某在通过另外房产中介成交了房屋。某房产中介发现后则凭承诺书依法起诉要求支付中介费。
【法院裁决】
法院认为，房产中介以证件要挟张某，在报警无效的情况下张某迫于无奈签下的承诺书，并非其真实意思表示，因此对房产中介的中介费主张不予支持。
【律师分析】
本案主要涉及是《承诺书》效力来确定中介费的支付。上海房地产律师杨东分析认为，之所以房产中介败诉，主要原因就在于《承诺书》是因被胁迫而写的，不是张某真实意思表示。按照法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案而言，张某依法可以请求撤销承诺。另外，如果按照承诺书履行也是有违民事活动所应遵循的平等自愿、诚实信用的基本原则的。
其实，房产中介要求张某签下的《承诺书》，本质上就是防“跳单”的条款，如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，一般是不构成“跳单”违约。
当然，换一个思路，诉讼赢面会更大。房产中介完全可以考虑从另一个角度主张中介费，按照《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中张某与李某在房产中介居间下已经签订了《上海市房地产买卖合同》，居间促成合同成立，居间已成功，依法有权按《佣金确认书》约定在签订买卖合同当日主张中介费。需要提醒的，如果房产中介事前对买卖双方人做一定特别告知（可以参照《上海市房地产买卖合同》特别告知条款），则更能规避自身的风险，诉讼中更为主动，更占上风。
（作者：上海市欣隆律师事务所杨东律师）
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国务院工资制度改革小组、劳动人事部、总政治部、国务院军队转业干部安置工作小组关于贯彻执行国发〔1985〕135号文件中几个具体问题的处理意见
国务院工资制度改革小组、劳动人事部、总政治部、国务院军队转业干部安置工作小组关于贯彻执行国发〔1985〕135号文件中几个具体问题的处理意见
1986年6月26日，国务院工资制度改革小组、劳动人事部、总政治部、国务院军队转业干部安置工作小组
国务院工资制度改革小组、劳动人事部、总政治部、国务院军队转业干部安置工作小组关于贯彻执行国发〔1985〕135号文件中几个具体问题的处理意见
《国务院、中央军委关于军队转业干部工资待遇问题的通知》（国发〔1985〕135号文件）下发后，各地在贯彻执行中提出一些具体问题，要求予以明确。经国务院工资制度改革小组、劳动人事部、总政治部、国务院军队转业干部安置工作小组共同研究，现通知如下：
一、军队转业干部分配到不同类别工资区的，其工资待遇按所到地区工资类别的标准计发。
二、在确定一九八五年七月一日以后批准转业的军队干部工资待遇时，应按照国发〔1985〕135号文件和劳人薪〔1985〕19号文件的有关规定改套。改套后的工资额是多少就实发多少，不受增资数额的限制。
三、一九八五年七月一日以后转业的军队干部中，原在部队担任行政职务的技术干部，其职务工资按本人原在部队领取工资的类别予以改套，即在军队领取技术等级工资的以技术等级改套，领取行政职务工资的以行政职务改套。
四、军队转业干部分配到省、自治区、直辖市及其以下各级公安机关、安全机关任干警的，分配到司法机关所属的劳改、劳教单位任干警的，分配到各级法院、检察院任法警的，他们转业后的职务工资，按军队级别和职务，执行相对应同级别、同职务公安干警的工资标准（见附表）。
附表：军队干部转业到执行公安干警工资标准单位工作后的职务工资等级及工资标准表
（六类工资区） 单位：元
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行 政 级 别 | 23 | 22 | 21 | 20
----------------------------------|--------------|--------------|--------------|--------------
| 职 | 职 | 工 | 职 | 工 | 职 | 工 | 职 | 工
军队干部|科 务 | 务 | 资 | 务 | 资 | 务 | 资 | 务 | 资
|技、 体 工 | 工 | 标 | 工 | 标 | 工 | 标 | 工 | 标
基准职务| 文 育 资| 资 | 准 | 资 | 准 | 资 | 准 | 资 | 准
| 艺 级 | 等 | | 等 | | 等 | | 等 |
| 级 | 级 | | 级 | | 级 | | 级 |
----------|----------------------|------|------|------|------|------|------|------|------
排 职 |14、15|10、11|办事员| 81|办事员| 88|办事员| 95| |
| | | 3 | | 2 | | 1 | | |
----------|----------|----------|------|------|------|------|------|------|------|------
连 职 |12、13| 8、9 |科 员| 81|科 员| 88|科 员| 95|科 员|102
| | | 5 | | 4 | | 3 | | 2 |
----------|----------|----------|------|------|------|------|------|------|------|------
副营职 | 11 | 7 |副科长| 88|副科长| 88|副科长| 95|副科长|102
| | | 6 | | 6 | | 5 | | 4 |
----------|----------|----------|------|------|------|------|------|------|------|------
正营职 | 10 | 6 | | |科 长|102|科 长|102|科 长|102
| | | | | 6 | | 6 | | 6 |
----------|----------|----------|------|------|------|------|------|------|------|------
副团职 | 9 | 5 | | | | |副处长|119|副处长|119
| | | | | | | 6 | | 6 |
----------|----------|----------|------|------|------|------|------|------|------|------
正团职 | 8 | 4 | | | | |处 长|137|处 长|137
| | | | | | | 6 | | 6 |
----------|----------|----------|------|------|------|------|------|------|------|------
副师职 | 7 | 3 | | | | | | |副局长|155
| | | | | | | | | 5 |
----------|----------|----------|------|------|------|------|------|------|------|------
正师职 | 6 | 2 | | | | | | |局 长|176
| | | | | | | | | 5 |
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续表
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行 政 级 别 | 19 | 18 | 17 | 16
----------------------------------|--------------|--------------|--------------|--------------
| 职 | 职 | 工 | 职 | 工 | 职 | 工 | 职 | 工
军队干部|科 务 | 务 | 资 | 务 | 资 | 务 | 资 | 务 | 资
|技、 体 工 | 工 | 标 | 工 | 标 | 工 | 标 | 工 | 标
基准职务| 文 育 资| 资 | 准 | 资 | 准 | 资 | 准 | 资 | 准
| 艺 级 | 等 | | 等 | | 等 | | 等 |
| 级 | 级 | | 级 | | 级 | | 级 |
----------|----------------------|------|------|------|------|------|------|------|------
排 职 |14、15|10、11| | | | | | | |
| | | | | | | | | |
----------|----------|----------|------|------|------|------|------|------|------|------
连 职 |12、13| 8、9 |科 员|110| | | | | |
| | | 1 | | | | | | |
----------|----------|----------|------|------|------|------|------|------|------|------
副营职 | 11 | 7 |副科长|110|副科长|119| | | |
| | | 3 | | 2 | | | | |
----------|----------|----------|------|------|------|------|------|------|------|------
正营职 | 10 | 6 |科 长|110|科 长|119|科 长|128| |
| | | 5 | | 4 | | 3 | | |
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副团职 | 9 | 5 |副处长|119|副处长|119|副处长|128|副处长|137
| | | 6 | | 6 | | 5 | | 4 |
----------|----------|----------|------|------|------|------|------|------|------|------
正团职 | 8 | 4 |处 长|137|处 长|137|处 长|137|处 长|137
| | | 6 | | 6 | | 6 | | 6 |
----------|----------|----------|------|------|------|------|------|------|------|------
副师职 | 7 | 3 |副局长|156|副局长|156|副局长|156|副局长|156
| | | 5 | | 5 | | 5 | | 5 |
----------|----------|----------|------|------|------|------|------|------|------|------
正师职 | 6 | 2 |局 长|176|局 长|176|局 长|176|局 长|176
| | | 5 | | 5 | | 5 | | 5 |
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注：1．此表适用于转业到六类地区中央和省级机关作公安干警工作的人员。省级以下机关和其它工资区类别，按有关规定执行。
2．工资标准含基础工资和职务工资。
合肥市城市窨井设施监督管理办法
合肥市城市窨井设施监督管理办法
政府令〔2008〕139号
《合肥市城市窨井设施监督管理办法》已经2008年6月3日市人民政府第9次常务会议审议通过，现予发布，自2008年8月1日起施行。
市长
二○○八年六月十九日
合肥市城市窨井设施监督管理办法
第一条 为了加强城市窨井设施的维护和管理，保障城市窨井设施完好，维护公共安全，根据国务院《城市道路管理条例》、《合肥市市政设施管理条例》等法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市市区窨井设施的设置、维护与监督管理，适用本办法。
本办法所称窨井设施，是指电力、通讯、燃气、供热、供水、排水、有线电视、交通信号等各类检查井、阀门井及其井框、井盖等附属设施。
第三条 市建设行政主管部门负责本市窨井设施的监督管理和本办法的组织实施。
市建设行政主管部门应当确立窨井设施应急处置机构（以下简称窨井处置机构），具体负责窨井设施的日常监管和应急处置工作，其工作经费由市财政据实拨付。
规划、公安、园林、房地产等部门依据各自职责，协同做好窨井设施的监督管理工作。
第四条 窨井设施的设计和施工应当符合国家、省、市有关技术规范，井框、井盖应当符合产品质量标准和交通荷载标准；推广使用统一标准、规格的非铸铁类井盖。
第五条 窨井设施的管理维护责任，按下列规定划分：
（一）城市道路范围内的窨井设施，由其产权单位负责；无法确认产权单位的，由该道路所在区市政设施管理部门负责。
（二）住宅区内的窨井设施,由其产权单位负责；无法确认产权单位的，由住宅区物业管理单位负责；无物业管理单位的，由辖区街道办事处负责。
（三）各单位内部道路上的窨井设施，由其产权单位负责；无法确认产权单位的，由该单位负责。
（四）在建工程的窨井设施尚未建成或者虽建成但尚未移交给产权单位的，由建设单位负责。
（五）同一窨井设施由多家单位共同使用且无法确定产权单位的，由窨井处置机构负责管理维护，所需费用由各使用单位共同承担。
对影响行人和车辆交通安全，无法确认产权单位或者管理维护责任单位的废弃窨井设施，窨井处置机构应当予以填埋。
第六条 窨井设施管理维护责任单位应当遵守下列规定：
（一）在窨井设施内壁设置标有单位名称及抢修电话的标志牌；原有窨井设施未设置标志牌的，应当在规定时间内补齐。
（二）建立健全窨井设施档案资料，并将窨井设施的设置路段、地点、数量、编号、规格、分布图及委托的维护单位等资料报窨井处置机构备案。
（三）配备窨井设施巡查和维护专职人员，按窨井处置机构的统一要求建立健全巡查、维护制度，对丢失、移位、损毁的窨井设施及时予以补缺、更换或者维修。
（四）按照井盖设施的种类、规格向窨井处置机构提供一定数量的井盖设施备用件，并保持相应的库存量。
窨井处置机构应当定期向管理维护责任单位反馈备用井盖设施使用和库存情况。
第七条 任何单位和个人不得擅自移动窨井设施。
巡查、维修人员打开井盖进行检查、维护作业时，应当设置围栏和安全警示标志；施工结束后，应当及时清理现场，恢复原状。
第八条 废旧、碎裂窨井井盖、井框，由管理维护责任单位统一回收、处理。单位或者个人在收购、承运废旧、碎裂井盖、井框时，应当查验出售、托运单位出具的相关单位的证明和清单；无产权单位证明的，不得收购、承运。
收购人、承运人应当如实登记出售、托运单位的名称，经办人的姓名、身份证号码，物品的名称、数量、规格，收购、承运的时间。
第九条 对盗窃、损毁、违法收购与承运窨井设施的行为，任何单位和个人都有权制止或者向有关部门举报。
第十条 有下列情形之一的，由市建设行政主管部门责令改正,予以警告；情节严重的，处以500元以上1000元以下罚款：
（一）未按要求在窨井设施内壁设置标有单位名称及抢修电话的标志牌或者标志牌模糊不清、内容难以辨认的；
（二）未建立窨井设施档案资料或者未将资料报窨井处置机构备案的；
（三）未及时对缺损窨井设施予以补缺、更换或者维修的；
（四）未按照要求向窨井处置机构配送规定数量和规格的井盖的。
第十一条 窨井设施管理维护责任单位，接到报修电话或者通知后未及时对缺损窨井设施予以补缺、更换或者维修的，由窨井处置机构代为补缺、更换或者维修。
第十二条 违反规定收购窨井设施的，由公安机关处500元以上1000元以下罚款；情节严重的，处5日以上10日以下拘留，并处500元以上1000元以下罚款。
第十三条 承运无产权单位证明的窨井设施的，由公安机关处以500元以上1000元以下罚款。
第十四条 盗窃、损毁路面井盖设施的，由公安机关处5日以下拘留或者500元以下罚款；情节严重的，处5日以上10日以下拘留，可以并处500元以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十五条 建设、公安等部门及窨井处置机构工作人员玩忽职守、徇私舞弊，或者不依法履行职责的，依法给予行政处分。
第十六条 肥东县、肥西县、长丰县可参照本办法执行。
第十七条 本办法自2008年8月1日起施行。
